Strumento gratuito · Redditi e imposte
La cedolare secca tassa il canone di locazione con un'imposta sostitutiva che prende il posto di IRPEF, addizionali, registro e bollo. Questo calcolatore mostra quanto paghi con la cedolare, quanto pagheresti con la tassazione ordinaria e qual è la differenza reale in tasca.
Il totale dei canoni percepiti nell'anno, prima di qualsiasi imposta.
Serve solo per il confronto con la tassazione ordinaria.
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Il regime
La cedolare secca è un regime facoltativo riservato alle persone fisiche che concedono in locazione immobili abitativi al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa. Il canone percepito non entra nel reddito complessivo IRPEF: viene tassato separatamente con un'imposta sostitutiva.
L'opzione assorbe anche l'imposta di registro annuale (normalmente il 2% del canone, per metà a carico del locatore) e l'imposta di bollo sul contratto. È un vantaggio spesso trascurato nei confronti, ma che pesa: su un canone di 10.000 euro annui sono circa 116 euro all'anno.
Il contraltare è la rinuncia all'aggiornamento del canone, compreso l'adeguamento ISTAT, per tutta la durata dell'opzione. La rinuncia va comunicata all'inquilino con raccomandata prima di esercitare l'opzione.
Le due strade
Nella tassazione ordinaria il canone concorre al reddito complessivo dopo un abbattimento forfettario del 5%, che sale al 35% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Attenzione alle detrazioniUscendo dal reddito complessivo, il canone tassato con cedolare riduce la capienza per detrazioni e deduzioni. Chi ha molte spese detraibili e redditi contenuti dovrebbe verificare il conto complessivo, non solo il confronto tra aliquote.
Quanto si paga
| Tipo di contratto | Aliquota | Condizioni |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% | Immobile abitativo, locatore persona fisica |
| Canone concordato (3+2) | 10% | Comuni ad alta tensione abitativa, accordi territoriali |
| Transitorio concordato | 10% | Stesse condizioni del concordato |
| Studenti universitari concordato | 10% | Comuni sede di università |
| Locazione breve, primo immobile | 21% | Contratti fino a 30 giorni |
| Locazione breve, dal secondo immobile | 26% | Massimo due immobili dal 2026 |
| Negozi C/1 fino a 600 mq | 21% | Solo per contratti stipulati nel 2019 |
Novità 2026Il numero di appartamenti destinabili alla locazione breve in regime agevolato scende da quattro a due. Chi supera questa soglia svolge attività imprenditoriale: servono partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e tassazione ordinaria del reddito d'impresa. Restano fermi gli obblighi del codice identificativo nazionale e delle comunicazioni alle autorità locali.
La convenienza
Un esempio concreto: su un canone di 9.600 euro annui, con aliquota marginale IRPEF del 33% e addizionali al 2%, la cedolare al 21% costa 2.016 euro. La tassazione ordinaria costa 3.192 euro di IRPEF e addizionali sul 95% del canone, più circa 112 euro tra registro e bollo: oltre 1.280 euro di differenza a favore della cedolare.
Il quadro si ribalta raramente, ma succede: con aliquota al 23%, contratto concordato e forti detrazioni da recuperare, la tassazione ordinaria con l'abbattimento del 35% può risultare più leggera. Vale sempre la pena fare il conto prima di esercitare l'opzione.
Adempimenti
Prima dell'opzione va inviata raccomandata con cui si rinuncia all'aggiornamento del canone per tutta la durata scelta.
Si esercita alla registrazione del contratto oppure entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, con il modello RLI telematico.
Saldo e primo acconto entro il 30 giugno, secondo acconto entro il 30 novembre. L'acconto è pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente.
Da sapereL'opzione vale per l'intera annualità e per tutti i locatori che la esercitano: se l'immobile ha più proprietari, chi non opta continua a essere tassato con IRPEF sulla propria quota, ma l'imposta di registro resta comunque dovuta per intero da chi non ha optato.
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Domande frequenti
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